Konut Yatırımı Balon Mu? Uzman Rakamlarla Dolar Bazında Gerçekleri Açıkladı!
Konut yatırımı yıllardır güvenli bir seçenek olarak düşünülüyor. Ancak Mert Başaran, dolar bazında bu yatırımların kâr sağlamadığını belirtiyor. Özellikle peşin ödeme ile ev satın alanları dikkatli olmaya davet eden Başaran, kredi ile alım ve pasif gelir için kârlı alternatiflerle ilgili çarpıcı bilgiler sunuyor.
NESİBE GÖVEN ATALAY
Yatırım uzmanı Mert Başaran, "Konut gerçekten yatırım aracı mı, değil mi?" sorusunu dikkat çekici örnekler ile yanıtladı. Özellikle peşin ödeme ile konut almanın, sanıldığı kadar büyük bir yatırım aracı olmadığını ve rakamların dolar cinsinden değerlendirildiğinde yanıltıcı olabileceğine dikkat çekti. Başaran’a göre, emlak yatırımı ile kazanç elde etmenin tek yolu, başkasının parasını kullanmaktır.
KREDİ İLE YATIRIM YAPAN KAZANIR: BANKANIN PARASIYLA YATIRIMIN SIRRI NE?
Başaran, gayrimenkulün kârlı bir yatırım aracı haline gelmesinin en önemli koşulunun "kaldıraç etkisi" olduğunu belirtti. Düşük faizli konut kredisi kullanarak, ufak bir peşinat ile yüksek değerli bir mülk sahibi olmanın, fiyat artışlarından maksimum fayda sağlamayı mümkün kıldığını söyledi. "Eğer krediyle, uygun faiz oranlarıyla, bankanın kaynaklarıyla ev alıyorsanız ve evi de uygun fiyattan alıyorsanız, konut gerçekten iyi bir yatırım haline geliyor. Çünkü burada kaldıraç kullanıyorsunuz. Yani bankanın parasıyla, aslında 50.000 veya 100.000 lira peşinatla, 400.000 veya 500.000 liralık bir konut satın alıyorsunuz. Dolayısıyla, ev fiyatları ciddi şekilde yükseldiğinde ve faiz oranları düşük olduğunda müthiş bir kazanç sağlıyorsunuz. 1'e 5, 1'e 10 oranında, durumuna bağlı olarak. Bu nedenle, eğer uygun fiyatlı bir konut alıyorsanız ve banka kredisi kullanıyorsanız, o zaman ev alımı yatırım fırsatı sunuyor." diyerek kredi ile alımın önemini vurguladı.
PEŞİN ÖDEME YAPANLAR DİKKAT: DOLAR CİNSİNDEN ZARAR EDEBİLİRSİNİZ!
Peşin ödeme ile ev alındığında durum tamamen farklılaşıyor. Başaran, bu durumu 1994 yılında 35 bin dolara satılan bir konutun günümüzdeki değerinin 120 bin dolar olduğunu örnek göstererek açıkladı. Kağıt üzerinde yaklaşık dört katlık bir artış görünse de, "Eğer o evi yeniden almak ya da yenilemek isterseniz, o zaman evi yaklaşık 200-250 bin dolara sahip olmanız gerekiyor. Çünkü ev eski ve yenilenmesi gerekiyor. Bu durumda, aynı evi yeniden aldığınızda iki katı fiyat ödemek zorunda kalıyorsunuz. Dolar bazında bakarsanız paranız artmış gibi görünüyor. Evet, bu açıdan bir kazanç sağlamışsınız ama aynı ürünün yenisini almak istediğinizde fiyatı yarı yarıya düşüyorsa, aslında kazanç elde etmiş sayılmazsınız. Burada enflasyon ya da doların değer kaybı nedeniyle kazanç sağlamış gibi görünüyorsunuz." diyerek yatırımcıları uyardı. Ayrıca, 2000 yılında 25 bin dolara satın alınan bir konutun şu anki değerinin 80 bin dolar olduğunu, o paranın altın gibi başka bir varlıkta tutulması durumunda 200 bin dolar olabileceğini belirterek bir kayıp yaşandığını ifade etti.
PASİF GELİR İÇİN DAHA KAZANÇLI ALTERNATİFLER: EVİ UNUTUN, GÖZLERİNİZİ BURAYA ÇEVİRİN!
Başaran, pasif gelir elde etmek isteyenler için konutun her zaman en iyi seçenek olmayabileceğini, hatta daha avantajlı alternatiflerin mevcut olduğunu ifade etti. E-ticaretin yükselişi itibarıyla depolara olan talebin arttığını da vurgulayarak, "Eğer pasif gelir istiyorsanız ve bunun için başka bir şeyle ilgili zorluk yaşıyorsanız, yani yapamıyorsanız, doğru kiracı bulursanız kiralamak mantıklı olabilir. Ama burada da şunu söylüyorum; dükkan, hatta dükkan bile değil, imkanınız varsa depo almak. Büyük yatırımlar gerektirse de, depo edinmek ilerleyen teknoloji ile birlikte, Amazon gibi firmaların artmasıyla daha da önemli hale geliyor. Depo, daha yüksek kira getirisi sağlıyor." dedi. Ayrıca, depo ve dükkan kiralamanın diğer bir avantajının stopaj vergisi olduğunu, dolayısıyla vergi yükünün kiracıya ait olduğunu ve mülk sahibinin net gelirinin bu sayede arttığını ekledi. Bu durumun, konut kiralamaya göre ticari mülkleri daha cazip hale getirdiğini ifade etti.
